Andorra rompe todos los récords inmobiliarios: la vivienda sube un 12,9% y alcanza máximos
La presión de la demanda, el interés extranjero y la escasez de oferta disparan el precio
El mercado inmobiliario de Andorra ha marcado un nuevo hito histórico. El precio medio de la vivienda en el Principado ha alcanzado los 4.373 euros por metro cuadrado, la cifra más alta registrada hasta la fecha.
Según el análisis semestral del mercado inmobiliario presentado por Luís Alberto Fabra, experto y director de la Cátedra en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza.
El dato corresponde al tercer trimestre de 2025 y supone un incremento interanual del 12,9%, en comparación con el segundo trimestre, cuando el precio medio se situaba en 4.206 euros por metro cuadrado. Para Fabra, este fuerte encarecimiento responde a una combinación clara: una demanda en constante crecimiento frente a una oferta cada vez más limitada.
Presión de la demanda y escasez de oferta, las claves del récord histórico
“El precio sigue creciendo porque no hay alternativa”, ha señalado Fabra. El experto ha explicado que la demanda se ve impulsada tanto por el crecimiento de la población residente como por el interés del comprador extranjero, mientras que la oferta disponible en los portales inmobiliarios continúa reduciéndose.
“Ante un aumento de la demanda y una disminución de la oferta, el resultado lógico es un incremento del precio”, ha afirmado, advirtiendo además de que la tendencia alcista previsiblemente continuará.
La población de Andorra ha crecido un 2,3% en el último año, hasta alcanzar los 88.941 habitantes, un ritmo muy superior al de países vecinos como España. “Para el mercado andorrano, son cifras que generan una presión muy significativa”, ha subrayado Fabra.
Viviendas cada vez más caras y menos accesibles
El estudio refleja una pérdida progresiva de vivienda asequible. Cuatro de cada diez pisos en el mercado superan los 500.000 euros, mientras que solo un 7,5% de los inmuebles disponibles tienen un precio inferior a los 300.000 euros.
“El mercado se desplaza hacia franjas de precio cada vez más altas, lo que reduce el número de viviendas adquiribles”, ha explicado el catedrático. A ello se suma la elevada superficie media de los pisos. “Al final, lo que se compra son metros. Si los pisos son grandes, el precio nunca puede ser bajo”, ha remarcado.
Actualmente, la mayor parte de la oferta se concentra en viviendas de entre 100 y 150 metros cuadrados, con 344 pisos en venta. Les siguen los inmuebles de entre 80 y 100 metros cuadrados (237 ofertas). En cambio, los pisos más pequeños —y teóricamente más económicos— son también los más escasos en el mercado.
El comprador busca un piso medio, pero el mercado ofrece lujo
La segmentación por precios refuerza esta tendencia. Solo hay 18 viviendas disponibles por debajo de los 200.000 euros, frente a 405 pisos con precios de entre 500.000 euros y un millón. “El comprador quiere un Opel, pero en el mercado se encuentra un Mercedes”, ha resumido gráficamente Fabra.
Como posible solución, el experto propone incrementar el número de viviendas por parcela, fomentando pisos de menor tamaño medio para mejorar la accesibilidad.
El alquiler, en mínimos históricos de oferta
El mercado del alquiler atraviesa una situación especialmente crítica. En todo el país solo hay 165 viviendas disponibles para alquilar, lo que ha provocado nuevos máximos históricos en el precio del alquiler por metro cuadrado. Actualmente, menos del 10% del total de la oferta corresponde a alquiler, frente a más del 90% de vivienda en venta.
Andorra registra unas 25 compraventas por cada 1.000 habitantes y año, una cifra muy superior a la media española. Aunque Fabra considera que será necesario contar con una serie histórica más larga, afirma que los datos confirman que el mercado andorrano vive un momento de actividad excepcional, impulsado en gran parte por la compra de segundas residencias y el interés internacional.
Sobre una posible limitación a la compra por parte de extranjeros, Fabra apuesta por una vía fiscal: diferenciar entre quienes compran para residir y quienes lo hacen como inversión.
“Debería existir un trato fiscal más favorable para quien compra para vivir”, ha defendido.
Por su parte, el presidente del Colegio Profesional de Agentes y Gestores Inmobiliarios de Andorra (AGIA), Gerard Casellas, duda de que el programa del Govern para facilitar la compra del primer piso tenga un impacto relevante.
Aunque reconoce que puede ayudar a casos concretos, considera que su efecto será limitado debido a las estrictas condiciones de acceso.
Casellas también ve “difícil” una liberalización total del mercado del alquiler a partir de 2027 y prevé que el proceso se haga de forma gradual, con topes y márgenes para evitar un impacto inasumible en los precios.