Cuatro de cada diez pisos en Andorra superan los 500.000 euros

El precio medio de la vivienda en Andorra ha alcanzado un nuevo máximo histórico de 4.373 euros por metro cuadrado, según el análisis semestral del mercado inmobiliario presentado por Luís Alberto Fabra, director de la Cátedra de Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza.

Los datos corresponden al tercer trimestre de 2025 y reflejan un incremento interanual del 12,9% respecto al trimestre anterior, cuando el precio medio se situaba en 4.206 €/m².

Fabra señala que esta subida responde a la combinación de alta presión de la demanda y una oferta limitada. “El precio continúa creciendo porque no hay alternativas. La demanda aumenta tanto por el crecimiento poblacional como por el interés de compradores extranjeros. Si la oferta disponible disminuye, los precios suben de manera lógica”, advierte, anticipando que la tendencia continuará al alza.

Crecimiento demográfico y acceso cada vez más difícil

La población de Andorra ha crecido un 2,3% en el último año, alcanzando los 88.941 habitantes, un ritmo superior al de España, que se sitúa alrededor del 1%. Este crecimiento ejerce presión directa sobre el mercado inmobiliario del Principado.

El informe revela que cuatro de cada diez pisos superan los 500.000 euros, mientras que solo un 7,5% se encuentra por debajo de los 300.000 euros. Según Fabra, “los movimientos por franjas de precio se desplazan hacia arriba, reduciendo el número de viviendas realmente accesibles”. Además, la gran superficie media de los pisos contribuye a incrementar aún más el precio final.

Oferta limitada y predominio de pisos grandes

La mayoría de los pisos disponibles en el mercado son de 100 a 150 m² (344 anuncios), seguidos por los de 80 a 100 m² (237). Por el contrario, los pisos más pequeños y potencialmente asequibles son escasos: 98 viviendas entre 60 y 80 m² y solo 75 por debajo de 60 m².

En términos de precios, la diferencia es aún más marcada. Actualmente, solo hay 18 viviendas por debajo de 200.000 euros, mientras que 405 pisos se sitúan entre 500.000 y un millón de euros. 

“El comprador quiere un Opel, pero el mercado ofrece un Mercedes”, resume Fabra. Como posible solución, propone incrementar las unidades por parcela y fomentar pisos más pequeños para mejorar la accesibilidad.

Mercado de alquiler en mínimos históricos

El mercado de alquiler en Andorra se encuentra en una situación crítica, con solo 165 viviendas de alquiler disponibles en todo el país, lo que sitúa la oferta en mínimos históricos y ha llevado el precio por metro cuadrado a nuevos récords. Menos del 10% de la oferta corresponde a alquiler, mientras que más del 90% son viviendas en venta.

Andorra registra 25 compraventas por cada 1.000 habitantes al año, muy por encima de la media española. Fabra señala que este nivel de actividad es característico de zonas con fuerte presencia de segunda residencia y con interés internacional. Recomienda diferenciar fiscalmente entre quienes compran para vivir y quienes lo hacen con fines de inversión.

Dudas sobre políticas públicas

Gerard Casellas, presidente del Colegio de Agentes y Gestores Inmobiliarios de Andorra (AGIA), expresa dudas sobre la efectividad del programa gubernamental para facilitar la compra de la primera vivienda. 

Finalmente, reconoce que puede ayudar casos concretos, considera que el impacto global será limitado, en parte por las condiciones de acceso establecidas.