"Dubai és un mercat amb regles molt clares, això és precisament el que fa que el mercat sigui segur"

En un moment en què moltes economies occidentals viuen un cert desencaix entre oferta, demanda i estabilitat reguladora, Dubai s’ha consolidat com un dels ecosistemes immobiliaris més dinàmics i amb major projecció del planeta. La combinació de creixement sostingut, seguretat jurídica i una visió de país a llarg termini ha convertit l’emirat en un pol d’atracció per a inversors que busquen diversificar, protegir capital i capturar rendiments per sobre de la mitjana global.

En aquest context, conversem amb Edu Freixa, resident a Andorra i broker reconegut com a TOP1 mundial per Binghatti, un dels desenvolupadors més influents de la regió. 

Amb experiència tant a Andorra com als Emirats, analitza les claus que expliquen l’èxit del model dubaití, les diferències amb el Pirineu i les estratègies que avui marquen el camí per invertir de manera segura i rendible en una de les ciutats amb més projecció del segle XXI.

Des de la teva experiència, quines oportunitats ofereix actualment el mercat immobiliari de Dubai per a inversors internacionals?

Invertir a Dubai és invertir en un país estable políticament i econòmicament, que ha viscut un dels creixements més exponencials que ha experimentat una ciutat en la història recent.
Els rendiments, tant en lloguer com en apreciació de capital, continuen sent molt atractius i, si comparem els preus del mercat immobiliari amb altres grans capitals mundials com Nova York o Singapur, en moltes zones encara ens trobem en nivells de preu més baixos en termes relatius.

A dia d’avui Dubai ja és un protagonista global, però amb una probabilitat molt alta continuarà sent-ho no només en la pròxima dècada, sinó segurament durant bona part del segle. Invertir en una ciutat amb tanta projecció econòmica, demogràfica i d’infraestructures és extremadament atractiu.

Per això, avui és un dels destins preferits per als grans patrimonis del planeta i està vivint un auge molt fort en un context en què moltes economies occidentals mostren un cert estancament.

Quines facilitats o avantatges regulatoris destaquen a Dubai en comparació amb altres mercats com Andorra?

Dubai ofereix a l’inversor unes garanties molt potents quant a la protecció dels pagaments, especialment en la compra sobre plànol. El sistema de comptes escrow obliga que els diners que aporta el comprador no vagin directament al promotor, sinó a un compte intervingut pel govern, on els fons només es poden alliberar a mesura que es compleixen fites d’obra certificades pel regulador.

A més, el sector està fortament regulat: els promotors han d’estar registrats, aportar capital propi, demostrar la titularitat del sòl i complir una sèrie de requisits abans de poder comercialitzar els projectes. L’objectiu és limitar l’excés d’endeutament i reduir el risc per al comprador.

També és un mercat molt transparent dins de la regió, amb totes les transaccions registrades al Dubai Land Department i eines oficials per consultar operacions i nivells de renda.

A això s’hi suma que problemes que veiem en molts països europeus, com l’ocupació il·legal d’habitatges, aquí tenen un marc legal molt estricte: la invasió de propietat és un delicte i pot comportar presó i deportació, de manera que senzillament no existeix.

En el mercat de lloguer residencial hi ha un índex oficial (RERA) que regula els increments màxims permesos, però no hi ha controls durs de preu sobre les compravendes; els preus de venda els marca el mercat.

Finalment, l’estabilitat política i la continuïtat del projecte de país permeten planificar a dècades vista, amb objectius molt clars i una execució molt disciplinada de les agendes econòmiques.

Què implica per a la teva carrera i reputació haver estat reconegut per Binghatti com el millor bróker immobiliari? Quin valor dones al teu passat en el pòquer en aquesta nova faceta?

És una bogeria, perquè vam començar aquest projecte fa només uns pocs mesos. La idea era ajudar les persones que volien invertir a Dubai i no sabien per on començar: quines zones triar, quins promotors són fiables i, sobretot, en qui confiar.

El nostre servei és senzill: acompanyem l’inversor en tot el procés, a més sense cap cost per a ell. Primer l’ajudem a escollir la zona, després el promotor i la unitat adequada. Més endavant, gestionem la propietat en lloguer vacacional, igual que fem a Andorra, buscant un molt bon rendiment i una apreciació de capital atractiva. Acompanyem l’inversor de principi a fi.

Rebre un reconeixement com aquest per part de Binghatti, un dels desenvolupadors més importants de Dubai, que ens premia com el broker TOP1 a nivell mundial, és abans que res una autèntica bogeria. Però també reflecteix la inquietud que té molta gent de països hispanoparlants per diversificar el seu patrimoni i invertir una part fora d’Occident.

Estic convençut que això és només el principi i que cada vegada anirà a més. Els Emirats Àrabs, en general, són un país que està fent les coses molt bé i cada vegada més gent s’adona que, si ho comparem amb molts països occidentals, els avantatges per a l’inversor són enormes.

Comparant Dubai i Andorra, quines diferències observes en termes d’inversió i retorn en el sector immobiliari?

El ROI a Dubai, en general, és notablement més alt. A Andorra, especialment en zones prime, és difícil trobar rendiments bruts que superin de manera consistent el 5% en lloguer residencial tradicional, mentre que a Dubai és relativament senzill veure rendibilitats brutes del 7–8% en molts projectes ben triats.

A més, a Dubai hi ha molta facilitat per desenvolupar nous projectes, cosa que ajuda a què, malgrat l’enorme demanda, continuï entrant oferta al mercat i el sistema es mantingui relativament equilibrat. Sí que hem vist pujades fortes de preus i rendes, però la capacitat de construcció ha evitat una crisi d’escassetat crònica com en altres ciutats.

En l’àmbit del lloguer turístic, Dubai és una de les ciutats més atractives del món per a aquest model. No es bloquegen llicències ni s’eliminen: es regula de forma molt clara. Quan compres un immoble, el mateix promotor ja t’indica si aquella torre permetrà lloguer vacacional o no, i aquesta norma es manté en el temps. Això dona una seguretat jurídica i una tranquil·litat extra a l’inversor que, en molts països, senzillament no existeix.

Per a inversors interessats a diversificar la seva cartera, quines estratègies recomanaries per abordar el mercat immobiliari de Dubai de manera segura i rendible?

Dubai és un mercat molt interessant per invertir, però amb regles molt clares per a tothom, i això és precisament el que fa que el mercat sigui segur i creixi de manera relativament orgànica, sense estar dopat per un endeutament extrem. Entre altres coses, això redueix el risc d’una bombolla clàssica.

Aquestes obligacions també s’apliquen als compradors, i per això la manera de comprar és una mica diferent a la de molts països europeus, sobretot pel que fa a aportacions inicials i liquiditat disponible.

Jo recomanaria a qualsevol inversor arribar amb, com a mínim, entre un 25% i un 50% del valor de l’immoble disponible en liquiditat a l’hora de reservar, perquè els plans de pagament de les promotores s’han de complir sí o sí. Alguns developers són més flexibles que altres; hi ha plans que permeten pagar, per exemple, un 1% mensual i rebre l’entrega de la unitat abans d’haver-la acabat de pagar. Però sempre cal fer una anàlisi personalitzada de cada inversor i veure què li encaixa millor a nivell de risc, horitzó temporal i flux de caixa.

En general, crec que les propietats d’obra nova ben triades, en determinades zones, són avui la gran oportunitat que ofereix Dubai: s’hi estan construint edificis impressionants, amb zones comunes i serveis d’altíssim nivell, molt valorats tant pel client final com pel mercat de lloguer.