"Dubai es un mercado con reglas muy claras, eso es precisamente lo que hace que el mercado sea seguro"

En un momento en que muchas economías occidentales viven cierto desajuste entre oferta, demanda y estabilidad regulatoria, Dubai se ha consolidado como uno de los ecosistemas inmobiliarios más dinámicos y con mayor proyección del planeta. La combinación de crecimiento sostenido, seguridad jurídica y una visión de país a largo plazo ha convertido al emirato en un polo de atracción para inversores que buscan diversificar, proteger capital y capturar rendimientos por encima de la media global.

En este contexto, conversamos con Edu Freixa, residente en Andorra y broker reconocido como TOP1 mundial por Binghatti, uno de los desarrolladores más influyentes de la región.

Con experiencia tanto en Andorra como en los Emiratos, analiza las claves que explican el éxito del modelo dubaití, las diferencias con el Pirineo y las estrategias que hoy marcan el camino para invertir de manera segura y rentable en una de las ciudades con más proyección del siglo XXI.

Desde tu experiencia, ¿qué oportunidades ofrece actualmente el mercado inmobiliario de Dubai para inversores internacionales?

Invertir en Dubai es invertir en un país estable política y económicamente, que ha vivido uno de los crecimientos más exponenciales que ha experimentado una ciudad en la historia reciente.
Los rendimientos, tanto en alquiler como en apreciación de capital, continúan siendo muy atractivos y, si comparamos los precios del mercado inmobiliario con otras grandes capitales mundiales como Nueva York o Singapur, en muchas zonas aún nos encontramos en niveles de precio más bajos en términos relativos.

Hoy en día, Dubai ya es un protagonista global, pero con alta probabilidad continuará siéndolo no solo en la próxima década, sino seguramente durante buena parte del siglo. Invertir en una ciudad con tanta proyección económica, demográfica e infraestructural es extremadamente atractivo.

Por ello, hoy es uno de los destinos preferidos por los grandes patrimonios del planeta y está viviendo un auge muy fuerte en un contexto en el que muchas economías occidentales muestran cierto estancamiento.

¿Qué facilidades o ventajas regulatorias destacan en Dubai en comparación con otros mercados como Andorra?

Dubai ofrece al inversor garantías muy potentes en cuanto a la protección de los pagos, especialmente en la compra sobre plano. El sistema de cuentas escrow obliga a que el dinero que aporta el comprador no vaya directamente al promotor, sino a una cuenta intervenida por el gobierno, donde los fondos solo se liberan a medida que se cumplen hitos de obra certificados por el regulador.

Además, el sector está fuertemente regulado: los promotores deben estar registrados, aportar capital propio, demostrar la titularidad del suelo y cumplir una serie de requisitos antes de poder comercializar los proyectos. El objetivo es limitar el exceso de endeudamiento y reducir el riesgo para el comprador.

También es un mercado muy transparente dentro de la región, con todas las transacciones registradas en el Dubai Land Department y herramientas oficiales para consultar operaciones y niveles de renta.

A esto se suma que problemas que vemos en muchos países europeos, como la ocupación ilegal de viviendas, aquí tienen un marco legal muy estricto: la invasión de propiedad es un delito y puede conllevar prisión y deportación, por lo que prácticamente no existe.

En el mercado de alquiler residencial hay un índice oficial (RERA) que regula los incrementos máximos permitidos, pero no hay controles estrictos de precio sobre las compraventas; los precios de venta los marca el mercado.

Finalmente, la estabilidad política y la continuidad del proyecto de país permiten planificar a décadas vista, con objetivos muy claros y una ejecución muy disciplinada de las agendas económicas.

¿Qué implica para tu carrera y reputación haber sido reconocido por Binghatti como el mejor broker inmobiliario? ¿Qué valor le das a tu pasado en el póquer en esta nueva faceta?

Es una locura, porque comenzamos este proyecto hace solo unos pocos meses. La idea era ayudar a las personas que querían invertir en Dubai y no sabían por dónde empezar: qué zonas elegir, qué promotores son fiables y, sobre todo, en quién confiar.

Nuestro servicio es sencillo: acompañamos al inversor en todo el proceso, además sin ningún coste para él. Primero le ayudamos a escoger la zona, después el promotor y la unidad adecuada. Más adelante, gestionamos la propiedad en alquiler vacacional, igual que hacemos en Andorra, buscando un muy buen rendimiento y una apreciación de capital atractiva. Acompañamos al inversor de principio a fin.

Recibir un reconocimiento como este por parte de Binghatti, uno de los desarrolladores más importantes de Dubai, que nos premia como el broker TOP1 a nivel mundial, es, antes que nada, una auténtica locura. Pero también refleja la inquietud que tiene mucha gente de países hispanohablantes por diversificar su patrimonio e invertir una parte fuera de Occidente.

Estoy convencido de que esto es solo el principio y que cada vez irá a más. Los Emiratos Árabes, en general, son un país que está haciendo las cosas muy bien y cada vez más gente se da cuenta de que, si lo comparamos con muchos países occidentales, las ventajas para el inversor son enormes.

Comparando Dubai y Andorra, ¿qué diferencias observas en términos de inversión y retorno en el sector inmobiliario?

El ROI en Dubai, en general, es notablemente más alto. En Andorra, especialmente en zonas prime, es difícil encontrar rendimientos brutos que superen de manera consistente el 5% en alquiler residencial tradicional, mientras que en Dubai es relativamente sencillo ver rentabilidades brutas del 7–8% en muchos proyectos bien escogidos.

Además, en Dubai hay mucha facilidad para desarrollar nuevos proyectos, lo que ayuda a que, pese a la enorme demanda, siga entrando oferta al mercado y el sistema se mantenga relativamente equilibrado. Sí hemos visto fuertes subidas de precios y rentas, pero la capacidad de construcción ha evitado una crisis de escasez crónica como en otras ciudades.

En el ámbito del alquiler turístico, Dubai es una de las ciudades más atractivas del mundo para este modelo. No se bloquean licencias ni se eliminan: se regula de manera muy clara. Cuando compras un inmueble, el mismo promotor ya te indica si esa torre permitirá alquiler vacacional o no, y esa norma se mantiene en el tiempo. Esto da seguridad jurídica y tranquilidad extra al inversor que, en muchos países, sencillamente no existe.

Para inversores interesados en diversificar su cartera, ¿qué estrategias recomendarías para abordar el mercado inmobiliario de Dubai de manera segura y rentable?

Dubai es un mercado muy interesante para invertir, pero con reglas muy claras para todos, y eso es precisamente lo que hace que el mercado sea seguro y crezca de forma relativamente orgánica, sin estar dopado por un endeudamiento extremo. Entre otras cosas, esto reduce el riesgo de una burbuja clásica.

Estas obligaciones también se aplican a los compradores, y por ello la manera de comprar es algo diferente a la de muchos países europeos, sobre todo en cuanto a aportaciones iniciales y liquidez disponible.

Yo recomendaría a cualquier inversor llegar con, como mínimo, entre un 25% y un 50% del valor del inmueble disponible en liquidez a la hora de reservar, porque los planes de pago de los promotores se deben cumplir sí o sí. Algunos developers son más flexibles que otros; hay planes que permiten pagar, por ejemplo, un 1% mensual y recibir la entrega de la unidad antes de haber terminado de pagarla. Pero siempre hay que hacer un análisis personalizado de cada inversor y ver qué le encaja mejor a nivel de riesgo, horizonte temporal y flujo de caja.

En general, creo que las propiedades de obra nueva bien escogidas, en determinadas zonas, son hoy la gran oportunidad que ofrece Dubai: se están construyendo edificios impresionantes, con zonas comunes y servicios de altísimo nivel, muy valorados tanto por el cliente final como por el mercado de alquiler.