El FMI advierte que la crisis de acceso a la vivienda en Andorra ya es un problema macroeconómico

El Fondo Monetario Internacional (FMI) alerta de que la accesibilidad a la vivienda se ha convertido en una de las principales amenazas sociales, económicas y políticas de Andorra, según el informe Housing Affordability in Andorra, publicado en diciembre de 2025 por el Departamento Europeo del organismo.

El estudio, incluido en los IMF Selected Issues Papers y elaborado por Ana Lariau y Michelle Tejada, señala que el aumento sostenido de los precios inmobiliarios y de los alquileres, sumado a los cambios demográficos y al modelo económico basado en la inmigración, ha generado un problema estructural de vivienda en el Principado.

Andorra, un país dominado por el alquiler

Una de las principales conclusiones del informe es que Andorra presenta una proporción excepcionalmente alta de inquilinos. En 2019, cerca del 65 % de los hogares vivían de alquiler, una cifra muy superior a la media de la Unión Europea, que se sitúa por debajo del 30 %.

Según el FMI, este hecho es clave para entender la crisis actual, ya que la accesibilidad a la vivienda siempre es más baja para los inquilinos que para los propietarios, especialmente en contextos de encarecimiento del mercado.

Los trabajadores con menores ingresos, los más afectados

El análisis basado en microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vida revela que los trabajadores con bajos ingresos y poca cualificación son los colectivos que sufren de manera más intensa la presión del alquiler.

El FMI constata que:

• Los inquilinos tienen ingresos anuales hasta un 40 % inferiores a los de los propietarios.

• Más del 70 % de los hogares de los dos primeros quintiles de renta viven de alquiler.

• En el quintil de ingresos más bajo, más del 42 % de los inquilinos destinan más del 40 % de sus ingresos a la vivienda.

Esta situación afecta especialmente a trabajadores esenciales del sector servicios, un pilar fundamental de la economía andorrana. Aunque el porcentaje medio del alquiler sobre la renta disponible se sitúa alrededor del 20 %, en línea con Europa, el informe alerta de que la tasa de sobrecarga de vivienda en Andorra es de las más altas de la región.

En 2019, el 13,9 % de la población destinaba más del 40 % de sus ingresos a la vivienda, una cifra claramente superior a la media europea. Esta tasa se explica casi íntegramente por el peso de los inquilinos, ya que entre los propietarios la sobrecarga es mucho menor.

Desajuste entre oferta y demanda y falta de fluidez

El informe identifica un claro desajuste entre la oferta y la demanda en el segmento de vivienda asequible, agravado por una baja fluidez del mercado inmobiliario. Esta rigidez reduce la rotación de viviendas, intensifica la escasez de alquileres de corta duración y complica la contratación de trabajadores extranjeros.

Según el FMI, esta falta de vivienda no solo tiene consecuencias sociales, sino que limita el crecimiento económico y puede afectar decisiones de inversión, ya que muchas empresas tienen dificultades para alojar a sus trabajadores.

Una preocupación mayoritaria entre la población

El documento destaca que la vivienda ya es percibida como un problema central por la ciudadanía. En una encuesta de percepción realizada en 2023, el 67 % de la población consideraba que la accesibilidad a la vivienda debía mejorar, frente a solo un 3 % en 2015.

Los datos sobre el parque de vivienda en Andorra muestran un crecimiento moderado pero insuficiente para afrontar la presión del mercado. Según el estudio, entre 1990 y 2021, el número de unidades de vivienda casi se duplicó, pasando de 21.627 a 41.215, con un aumento paralelo de la población.

Sin embargo, la mayor parte de la construcción reciente se ha centrado en vivienda de lujo o muy costosa, inaccesible para gran parte de la población, impulsada por la demanda de un segmento más adinerado y el incremento de los costos de materiales y suelo.

Además, las licencias de construcción residencial, aunque aumentaron ligeramente en 2019 y 2020, solo han crecido al ritmo de la población, sin generar un incremento suficiente de la oferta asequible para satisfacer la demanda creciente, especialmente en el segmento de alquiler.

Recomendaciones del FMI

Frente a este escenario, el FMI defiende la necesidad de un enfoque de políticas públicas multiforme, que permita aumentar el parque de vivienda a medio plazo, advirtiendo que debe hacerse con cuidado para minimizar distorsiones del mercado.

Según el FMI, es esencial aumentar el parque de vivienda asequible, especialmente de alquiler, para atender a la gran proporción de inquilinos, incluidos trabajadores temporales y extranjeros. 

El uso de controles administrativos, como la extensión obligatoria de contratos y límites al aumento de alquileres, ofrece un alivio temporal pero también genera distorsiones y reduce la fluidez del mercado.

En definitiva, las políticas recomendadas incluyen:

• Movilizar viviendas vacías

• Reducir la infraocupación

• Expandir la vivienda social

• Gravar suelo y viviendas inactivas

• Fomentar la participación del sector privado con incentivos fiscales y regulatorios

El FMI subraya que la solución es compleja y estructural, y requiere una agenda de políticas a medio plazo alineada con el modelo económico del país, incluyendo servicios, turismo de alto valor, inmigración e infraestructura pública.

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