El nuevo Decreto de avales a la vivienda
Artículo de opinión de Joan Carles Rodríguez Miñana
Breve reseña del reciente Decreto 381/2025, del 22 de octubre de 2025, de aprobación del Programa de acceso a la primera vivienda en propiedad para residencia habitual y permanente.
Esta norma cuenta con once (11) artículos, una disposición derogatoria —del Decreto 127/2023, de 15 de marzo, correspondiente al anterior programa de avales para adquirir vivienda de residencia habitual y permanente—, que la nueva norma mejora. El decreto anterior permanece en vigor para las operaciones ya formalizadas.
Además, incluye dos disposiciones finales, la última de las cuales establece una reducción del 50% en los honorarios notariales para la formalización de estas operaciones.
Condiciones para los aspirantes al programa
a. Residencia:
Debe acreditarse siete (7) años de residencia previa “legal, efectiva y permanente” en Andorra.
La vivienda debe destinarse a residencia habitual y permanente del solicitante (y, en su caso, de su familia) en un plazo máximo de 24 meses desde la aprobación de la resolución administrativa.
b. Condiciones patrimoniales:
Ni el solicitante ni su unidad familiar pueden disponer de ninguna vivienda, ni en Andorra ni en el extranjero, con facultades de disposición.
El patrimonio del solicitante y su unidad familiar no puede ser igual o superior al 30% del precio de la vivienda.
Deben acreditarse ingresos mínimos equivalentes a, al menos, dos veces el salario mínimo interprofesional vigente en cómputo anual.
No se deben tener deudas pendientes con la Administración pública, salvo que estén regularizadas.
Condiciones financieras y crediticias (artículo 7)
El precio de compra de la vivienda, incluidos los anexos, no puede superar los 600.000 euros.
El programa consiste en un aval temporal del 100% de la operación crediticia, equivalente al importe del préstamo otorgado (excluidos gastos e impuestos asociados).
La duración del aval es de siete (7) años.
El beneficiario debe destinar el 33% de sus ingresos al pago del capital otorgado.
El Gobierno subvenciona los intereses del préstamo al tipo del euríbor a 12 meses durante el período avalado (7 años).
Durante este período, el 100% de la cuota pagada se destina a amortizar capital.
Las comisiones de estudio y cancelación anticipada (parcial o total) son del 0%.
El plazo de amortización del préstamo es de 20 a 50 años, sin que el solicitante pueda superar los 80 años de edad.
Transcurridos los 7 años, el aval se cancela automáticamente, y el préstamo se fija, como máximo, a un tipo de interés variable de euríbor a 12 meses + 0,50%.
En la formalización notarial, debe constar una primera hipoteca a favor del Gobierno y una segunda a favor de la entidad bancaria.
También se exige un seguro de vida y de hogar, designando a la entidad bancaria como beneficiaria.
Cuando el aval queda cancelado, un representante del Gobierno comparece ante notario para otorgar la escritura de cancelación correspondiente, cuyos costes corren a cargo del beneficiario.
Artículo 9: Limitaciones a las facultades de disposición
Prohibición de vender la vivienda adquirida por actos inter vivos durante siete (7) años, salvo si la transmisión deriva de la ejecución de la garantía hipotecaria a favor del Gobierno.
Tras los siete años, la venta de la vivienda implica la devolución de todos los intereses subvencionados, con una penalización triple de su importe. Esta obligación tiene una vigencia de veinte (20) años desde la formalización de la escritura pública.
Transcurridos los veinte años, el Gobierno dispone de un derecho de adquisición preferente. El precio de transmisión se reduce en el importe de los intereses subvencionados más el interés legal acumulado. El transmitente debe notificar previamente al ministerio su voluntad de vender la vivienda, junto con una tasación pericial actualizada.
Prohibición de alquilar total o parcialmente la vivienda durante siete años, bajo riesgo de cancelación del aval y devolución de los intereses subvencionados con penalización triple.
Pasado ese plazo, el alquiler o cesión de uso también conlleva la devolución de los intereses subvencionados y la penalización triple, con una vigencia de veinte años.
Se prohíbe la domiciliación de personas jurídicas o comercios en la vivienda, salvo en el caso de profesiones liberales de los beneficiarios.
Todas estas limitaciones a las facultades de disposición deben constar en la escritura pública del préstamo.
